Alienação de bem imóvel pelo espólio

Um cenário bastante comum no mercado imobiliário é a alienação de imóvel registrado em nome de pessoa já falecida. Nesses casos, dizemos que o imóvel pertence ao “espólio”.

Muitas vezes, já existe ação de inventário e o imóvel está listado entre os bens; em outras, porém, o inventário sequer foi iniciado. Independentemente da situação, existem algumas possibilidades para a efetivação do negócio, que veremos a seguir.

Contrato particular de promessa de compra e venda ou promessa de permuta

Em qualquer cenário, é essencial que as partes – comprador e espólio, representado pelo inventariante ou pelos herdeiros – formalizem o negócio por meio de um contrato particular, que conterá todas as condições da compra e venda ou permuta.

Nesse instrumento, é possível prever, por exemplo, que a escritura pública somente será lavrada após a conclusão do inventário, momento em que o preço será quitado, e que não se admitirá arrependimento ou desistência do contrato.

Assim, o negócio fica resguardado até a conclusão do inventário e transmissão da propriedade do imóvel aos herdeiros, que terão legitimidade para assinar a escritura pública.

Alvará judicial

Se as partes não quiserem ou não puderem esperar a conclusão do inventário para transferir a propriedade do imóvel, é possível requerer judicialmente a concessão de alvará autorizando a venda do imóvel pertencente ao espólio.

Esse requerimento deve ser feito ao juízo do inventário, justificando as razões da venda, especialmente se não houver consenso entre os herdeiros. Nesses casos, o preço deve ser pago em juízo, ou seja, depositado em uma conta judicial, e não diretamente aos herdeiros ou ao inventariante. 

É importante deixar claro que, mesmo que todos os herdeiros estejam de acordo com a venda, é necessário requerer o alvará judicial, pois só com esse documento será possível lavrar a escritura pública de compra e venda.

A possibilidade de venda de imóvel do espólio sem autorização judicial

A legislação brasileira prevê que a alienação de bens do espólio depende de autorização judicial (art. 619 do Código de Processo Civil).

Contudo, em outubro de 2024, o Conselho Nacional de Justiça publicou a Resolução nº 571/24, que trata dos atos notariais relacionados ao inventário e partilha, e autoriza a alienação de móveis e imóveis pelo inventariante, independentemente de autorização judicial, desde que observadas as condições estabelecidas no art. 11-A da referida norma.

Em síntese, para que seja possível a alienação do bem sem autorização judicial, o inventariante, nomeado extrajudicialmente por meio de escritura pública, deve discriminar todas as despesas do inventário, inclusive impostos, vincular o preço da venda (ou parte dele) ao pagamento de todas essas despesas, demonstrar a inexistência de indisponibilidade de bens contra todos os herdeiros e garantir, por meio de garantia real ou fidejussória, que o produto da venda será destinado ao pagamento das despesas do inventário.  

É importante destacar que, por ser necessário consenso entre os herdeiros para a nomeação do inventariante, pressupõe-se que, para a alienação do imóvel, também deve haver consenso.

A novidade trazida pela Resolução nº 571/24 do CNJ representa um importante passo na desburocratização das transações imobiliárias, facilitando negócios que, antes, precisavam ser levados ao judiciário e, agora, poderão ser efetivados rapidamente, de forma extrajudicial.

No Muzzi Associados, oferecemos assessoria especializada e completa para transações imobiliárias, desde a realização de due diligences até a elaboração do contrato e assessoria na lavratura da escritura pública. Conte conosco para o sucesso dos seus negócios!